Wpływ COVID - 19 na ceny nieruchomości w Bułgarii w 2020 r.

Wpływ Covid-19 na nieruchomości w Bułgarii

Bułgaria ogłosiła 13 marca stan wyjątkowy, który trwał dwa miesiące. W pierwszym kwartale liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o 21,1%, a zakupów domów spadła o 6% rok do roku. Drugi kwartał będzie nieuchronnie jeszcze gorszy. Wielu ekspertów na szczeblu międzynarodowym i lokalnym twierdzi jednak, że konsekwencje nie będą tak wielkie, ani długotrwałe jak poprzedni kryzys finansowy. Międzynarodowe badania rynku mieszkaniowego pokazują, że większość wskaźników ekonomicznych gwałtownie spada w czasie kryzysów zdrowotnych, a następnie szybko odbija się po ich zakończeniu. Ocenime.bg to bułgarski portal ekonomiczny, który codziennie monitoruje rynek nieruchomości w Bułgarii. Ich algorytm oparty na sztucznej inteligencji filtruje fałszywe i zduplikowane aukcje, zbiera informacje o cenach, czynszach, czasie na rynku i nie tylko. W ten sposób gromadzi wiarygodne i aktualne informacje o ważnych zmianach na rynku nieruchomości w Bułgarii.
A oto jak Covid-19 wpłynął na bułgarski sektor nieruchomości do tego momentu:

Spadek podaży mieszkań na sprzedaż

Widzieliśmy najsilniejsze wskazanie tego, co dzieje się na rynku w dużym spadku podaży mieszkań. Liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż spadła o 53% w Bułgarii, po ogłoszeniu środków kwarantanny w kraju 13 marca. W wyniku tej ogólnokrajowej blokady, oglądania domów i mieszkań i oceny nieruchomości stało się niemożliwe. Pomimo szybkiej reakcji i adaptacji pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy wprowadzili szersze wykorzystanie wycieczek 3D i podpisu dokumentów online, transakcje w tym okresie prawie nie istniały. Spadek był podobny na bułgarskich rynkach metropolitalnych. Największy spadek podaży odnotowano w Sofii na poziomie 60%, a następnie w Starej Zagorze na poziomie 58%. W Płowdiwie, Warnie i Burgas liczba transakcji spadła o połowę. Oferty wynajmu również spadły, ale w mniejszym stopniu. W 6 dużych miastach w Bułgarii podaż mieszkań na wynajem spadła o 21% od początku kryzysu Covid-19. Stara Zagora ucierpiała najmocniej ze spadkiem o 39% w porównaniu z poprzednim okresem. W Sofii liczba ofert spadła o 20%, w Płowdiwie o 25%. Burgas było jedynym dużym miastem, które odnotowało niewielki wzrost ofert wynajmu, na poziomie 4%. Najemcy i kupujący w tym okresie są w zawieszeniu. Wraz z ogłoszeniem kwarantanny, wycieczki do domu zostały wstrzymane. Zarówno najemcy, jak i kupujący weszli w tryb oczekiwania. Powodem tego jest, nie tylko trudny proces znalezienia nowego domu, ale także ostrożność kupujących, niepewnych stabilności swoich dochodów. Ilość transakcji została odzyskana już w maju, jak również zainteresowanie kupujących, ale decyzje o zakupie są nadal na trochę niższym poziomie.

Ceny sprzedaży pozostają stosunkowo stabilne

Ceny mieszkań w Bułgarii spadły o 3% na początku sytuacji nadzwyczajnej. Jednak patrząc na pierwszą połowę 2020 roku, ceny mieszkań pozostały stabilne w Sofii i Płowdiwie, dwóch największych miastach w kraju. Około jedna trzecia kupujących, zwłaszcza tych, którzy korzystają z kredytów hipotecznych na zakup domu, wycofała się z zakupu. Kupujący, którzy są nadal aktywni, proszą o poważne obniżki cen – aż o 30% od ceny wywoławczej. Jednak, w ogóle sprzedawcy nie spieszą się z niższymi cenami w tym momencie. Nie mają pilnej potrzeby sprzedaży, a ceny wywoławcze poniosły jedynie niewielki spadek. Miasta na bułgarskim wybrzeżu Morza Czarnego odnotowały większe obniżki cen. W Burgas nastąpił spadek o 4%, podczas gdy w Warnie ceny wywoławcze spadły o prawie 6% podczas blokady. Jeśli chodzi o negocjacje sprzedaży domu podczas pandemii, niektórzy agenci nieruchomości mówią, że domy są sprzedawane o 5% niżej od ceny wywoławczej, podczas gdy inni idą w dół aż o 15%. Nabywcy zgadzają się na to, że wysokiej jakości domy z dobrą lokalizacją sprzedawane są bez obniżenia ceny i w ciągu kilku dni, nawet podczas blokady. Czynsze odnotowały szybszy i ostrzejszy spadek cen w porównaniu ze sprzedażą, ponieważ są one bardziej płynne. Według naszych danych, w pierwszym miesiącu kwarantanny czynsze spadły o 9% w całym kraju. Największy spadek czynszów odnotowano w Burgas o -6%, a następnie w Sofii -4%. W Płowdiwie ceny wynajmu spadły tylko o 1%, a w Warnie o 0,5%. Wielu właścicieli złożyło specjalne oferty na okres blokady. Według niektórych agencji, ceny wywoławcze zostały obniżone o 15% podczas negocjacji. Jeśli chodzi o wyższy segment, nie wszyscy właściciele są gotowi obniżyć ceny. Wielu Bułgarów, którzy pracowali za granicą, wróciło do kraju i szuka takich domów Ciekawym trendem jest wejście domów Airbnb na rynek wynajmu długoterminowego. Te domy są zwykle bardziej luksusowe. Niektórzy gospodarze Airbnb w stolicy sprzedają nawet swoje mieszkania ze względu na nieprzewidywalność sezonu turystycznego.

Wpływ średniookresowy zależy od gospodarki w ogóle

Wpływ średniookresowy zależy od tego, jak gospodarka światowa poradzi sobie w najbliższych miesiącach. Według Eurostatu PKB Bułgarii w 2020 r. zmniejszy się o 7,2% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Branża restauracyjna i hotelarska to dwa główne silniki napędzające bułgarską gospodarkę. Ponieważ zostały one poważnie dotknięte pandemią, nieuchronnie wpłynie to na ogólną konsumpcję. Bułgaria jest dużym importerem, a kraj korzysta z niższych cen surowców, zgodnie z Georgi Angelov, starszy ekonomista w Open Society Institute. Ceny energii drastycznie spadły, co pomaga w produkcji. Ogólnie rzecz biorąc, większość ekspertów podaje tę samą prognozę – jeśli nie będzie silnej wtórnej fali choroby, gospodarka prawdopodobnie wróci do zdrowia w rozsądnym tempie. Początkowy szok Covid-19 wydaje się ochłodzić rynek nieruchomości, ale bez poważnego wpływu na ceny. Podaż i popyt również szybko się odbudowują. W ciągu ostatnich trzech miesięcy rynek przesunął się z rynku sprzedającego na rynek kupującego. Wraz z usunięciem środków związanych z Covid-19, rynek nieruchomości w Bułgarii ma powrócić do normy, a niektórzy nawet przewidują boom w przyszłych transakcjach. Agenci nieruchomości pozostają optymistycznie nastawieni i mają nadzieję na pracowite lato, ale czerwiec naznaczony jest jeszcze większą liczbą nowych przypadków i groźbą przywrócenia ograniczeń. Długotrwałe środki kwarantanny mogą prowadzić do trwałego zamknięcia działalności i wyższego bezrobocia, co będzie miało poważne konsekwencje dla mieszkalnictwa.

Banki są coraz bardziej ostrożne

Kupujący chcą teraz kupować za gotówkę. Mieszkają przede wszystkim na wsi, gdzie mogą sobie na to pozwolić. W Sofii 36% transakcji w nagłych wypadkach były finansowane przez banki, zgodnie z Address nieruchomości. Przed pandemią 60% kupujących w Sofii korzystało z pożyczek na sfinansowanie zakupu domu. W ubiegłym roku największą część nabywców domów to byli tzw. milenialsi, ale ten nowy trend szybko się odwrócił. Aktywni nabywcy mają dziś około 50 lat lub więcej.
A jakie są obecnie ceny na rynku nieruchomości nadmorskich, można zobaczyć w ofercie firm pośredniczących w zakupie apartamentów i mieszkań na wybrzeżu Morza Czarnego: np. www.nieruchomoscibulgaria.pl